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房地產2020上半年成績單發布!“百強”門檻降低了?

來源: 杠桿地產  作者:編輯  日期:2020-7-6
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  時間過得飛快,很多朋友感嘆今年稀飯錢都還沒賺到,但少數房企銷售完成情況,則是大好;部分城市熱點板塊,樓價又小上了一個臺階;很多城市的樓面價均價,最高樓面價再攀高峰。雖然房地產二季度恢復進度不錯,卻并非每家房企日子都十分好過。這兩天,中指院、易居克而瑞等市場研究機構都發布了房企銷售排名、拿地排名,數據來源可能有些差異,統計口徑有的也不同。

  本篇文章內容由[中國幕墻網ALwindoor.com]編輯部整理發布:

  進入2020年,“新冠”疫情來襲,對全社會及國家的經濟發展造成了重大影響,給中國經濟、全球經濟都帶來了嚴重的負面影響,因為停工停產造成的資金鏈緊張問題,也在很多中小企業中蔓延,建筑業及房地產業受其影響,在第一季度的銷售額及產值下降明顯,大量建筑企業出現了:復工成本增加、質量安全隱患增加、生產要素組織困難增加、工期履約難度增加、工程建造成本增加、企業利潤水平降低等,眾多的不利情況。

  上述的建筑業“五增一降”的困難局面,無疑給企業生產經營帶來巨大考驗,當面對如此困難的時局,需要我們迎難而上,共克時艱!從4月、5月,讓我們感到欣喜的是隨著國內疫情得到有效的控制,建筑業、房地產市場逐步恢復,經濟數據反彈明顯。

  時間過得飛快,很多門窗幕墻工程單位、建筑玻璃、鋁型材、五金配件、密封膠以及隔熱條、密封膠條的材料生產企業,都在感嘆今年的銷售不好做,錢都還沒賺到,當然也是兩極分化存在,行業中有部分的品牌企業,還紛紛創出了同期的新高!而從我們的上游來看,少數房企銷售完成情況,則是大好;部分城市熱點板塊,樓價又小上了一個臺階;很多城市的樓面價均價,最高樓面價再攀高峰。

  雖然房地產二季度恢復進度不錯,卻并非每家房企日子都十分好過,這兩天,中指院、易居克而瑞等市場研究機構都發布了房企銷售排名、拿地排名,數據來源可能有些差異,統計口徑有的也不同。為了方便比對,中國幕墻網ALwindoor.com轉發了“杠桿地產”的一篇文章,簡單梳理下2020上半年主要的房企,我們幕墻行業的上游客戶,他們的日子過得怎么樣!

  01、不要以為房地產形勢完全大好,其實百強房企上榜門檻下降,部分頭部房企銷售額也下滑

  房企銷售額口徑很多,有合約銷售額、操盤銷售金額、權益銷售額等。還有的可能有上市公司口徑和非上市部分口徑。很多房企說排名時,都喜歡說自己全口徑、合約銷售額,這樣看起來數據好看……本文也按照這個簡單粗暴的數字,來先做個2020上半年房企銷售額總結。

  首先,百強房企上榜門檻下降了,如下圖,第100名的銷售額為112.2億元,為星河控股。

2020上半年房企銷售百強排名 圖表來源|中指院(特此感謝)

  2019年同期,依舊是中指院的數據,第100名為132.1億元,大發地產。

  這家公司今年在一些城市合縱連橫、不惜血本拿地,挺風風火火的。不過按照中指院的數據,今年同期排名102,銷售額為109.1億元。完成情況比2019年同期要略差。

  大發地產是個例子,百強上榜門檻下降,都反映出今年房地產市場,其實受影響還是蠻大的。

  中指院的報告就總結分析,2020年上半年,TOP100房企銷售額均值為512.1億元,同比下降1.45%;百億房企107家,較去年同期(121)減少14家。

  其次,部分頭部房企也受影響,銷售額也略有下滑。比如我們看上圖和下圖,大哥的銷售額略有下滑。

 

2019上半年房企銷售前70名 圖表來源|中指院(特此感謝)

  有趣得是,二三名換了位置,2019上半年萬科第二、恒大第三,2020上半年恒大沖到了第二,萬科變第三。具體來說,2019上半年,按照中指院數據,萬科銷售額為3276億元,2020年同期略微下降3180億元。而2019上半年的老三恒大,則由2928.7億元,上升至2020年同期的3487.9億元。一升一降,所以位次對調。2019上半年前三名,恒大是接近3000億元銷售級,2020年同期,前三甲房企則是完完全全都站上了3000億元。

  接著我們看2020上半年排名4、5位的保利發展和融創中國,和2019同期位次一樣。但是中指院數據顯示,2019上半年保利發展的銷售額為2387.3億元,而2020年同期則下降到2168億元。融創中國也是類似,從2139億元,下降到1947億元。

  6、7名的中海、綠地也是如此,首先是和2019年同期比排名交換,其次銷售額也都有下滑。特別是綠地,2019上半年銷售額為1704.2億元,2020年同期只有1328億元。

  2020上半年的8、9、10位分別是龍湖(1111億元)、華潤置地(1108億元)、招商蛇口(1106.2億元),這幾家包括11、12、13名的世茂、金茂、金地,都是千億元出頭,差距不大。

  14名新城控股,也非常接近1000億元。而2019上半年時,新城控股(1239.8億元)還高居第8,華潤置地(1163億元)、龍湖(1051.9億元)緊隨其后?磥硇鲁鞘艿酵趵习邂C女童案影響,還是很大的。

  2019上半年,11、12名是招商蛇口、世茂,也都是1000億元出頭。1000億級最大黑馬要數金茂,由2019上半年的784.6億元,第18位,一下飆升到12位,1028.7億元。

  2020上半年的15-20名分別是綠城、陽光城、金科、中南、旭輝、正榮。2019年同期的13-20位分別是陽光城、旭輝、金地、中南、金科、金茂、綠城、正榮。

  如此看來前20強,老面孔基本上都在……變化不大!

  02、公布銷售目標的28家房企,目標完成率均值低于去年6.5個百分點

  在《2020年上半年中國房地產企業銷售業績TOP100》中,中指院統計發現,從業績目標來看,上半年業績完成率四成。

  2020年上半年,從公布銷售目標的28家房地產企業來看,目標完成率均值為41.1%,較去年下降6.5個百分點;超過40%的有14家企業,其銷售目標完成率均值為45.6%,其中佳兆業、恒大、金茂3家企業銷售目標完成率超50%。

  受特殊黑天鵝事件影響,完成率低于去年同期是正常的,應該說超過40%完成率的企業都算很不錯,達到35%左右的,其實也算合格。而低于35左右%的,如融創(32.5%)、遠洋(32.3%,特別遠洋銷售排名從2019上半年的24位,下滑至36位)等個別房企,確實得加油了。如下圖:

2020上半年部分房企銷售目標及完成情況 圖表來源|中指院(特此感謝)

  另外值得一說的是,2020年上半年,從公布銷售目標的28家房地產企業來看,其目標增長率均值僅為10%,較2019年降低7.4個百分點。多重因素下,業績設定目標相對保守,是非常正常的。比如恒大等龍頭房企主動進行戰略調整,在高基數基礎上,充分考慮市場端壓力,2020年銷售目標增速定為個位數。

  其實,即便是取得這個成績,很多房企也不容易,受特殊黑天鵝事件影響,售樓中心一度紛紛關閉,房地產企業銷售隨之由線下轉到線上,線上營銷成為房企主要銷售模式。八成主要的企業開通線上銷售,網紅明星高管上陣直播,提高品牌曝光度和流量轉化;同時,通過打折、促銷多優惠措施并舉,吸引客戶,保障上半年銷售業績。

  此前幾個月,資金面的寬松,特別是房企融資窗口一度開啟,給予照顧,讓部分房企得以喘過氣來。接著小陽夏行情,讓很多房企受益,才有了41.1%的目標完成率均值。雖然較去年下降6.5個百分點,其實也不容易。

  至于全年,后續還得觀察。中國幕墻網ALwindoor.com同意“杠桿地產”的觀點,大膽預測,認為有的房企肯定是完不成銷售目標,或者銷售下滑。

  寫到此處,榜單的產值與實際情況對比,部分房企銷售數據摻水,盡人皆知,哪些房企水分重,相信廣大的門窗幕墻同仁,特別是核心的材料供應商,其實也都知道。出貨、訂單數量在那里放著,財務數據是騙不到人的。因此,上述的數據和榜單,和實際的如果有出入,就當是個趨勢分析,看看就好。

  03、有拿地黑馬,也有拿地頹了的

  看完中指院《2020年上半年全國房地產企業拿地排行榜》,我們有個感受,有的房企不動聲色拿地黑馬,也有排名不錯的房企,拿地一下就頹了,或者比較保守。比如杭州的濱江集團,花了353億元,排拿地榜第11位,但是,其拿地面積只有194萬平米,在拿地面積榜上只能排39位,這地價平均下來真是貴!而在2020上半年銷售榜上,濱江集團以551.7億元,排23位。還如建發砸273億元,排拿地榜19位,拿地面積為163萬平米,也是貴啊。如下圖:

2020上半年房企拿地金額和面積TOP100 圖表來源|中指院(特此感謝)

  此外,還有2020上半年銷售額200多億元的德信地產,花了155億元拿地,也是闊綽。

  根據中指院的數據,奧園、龍光、首開前6個月月均拿地金額較去年增加一倍以上,逆勢拿地擴儲。也有拿地保守的,如新希望,2020上半年銷售額400.2億元,但同期拿地金額僅82億元。

  另外,我們注意到時代中國、寶龍等拿地金額也不高。中指院研發發現,萬科前6個月月均拿地金額較去年減少60%以上,根據中指院的數據,2020年1-6月,TOP100企業拿地總額15169.8億元,拿地規模同比基本持平。TOP100門檻值升至40億元,環比增長21.2%。

  看來,土地市場確實挺熱鬧,不過上述部分房企的操作,以及中指院的研究,我們發現,分陣營來看,TOP11-20房企投資最積極,拿地銷售比達55.2%,為各陣營最高,綠城拿地銷售比超過100%,旭輝接近70%。

  前10房企規模持續領先,土儲充足,發展更趨穩健,拿地強度最保守,拿地銷售比僅28.4%。

  今年拿地積極的、高溢價拿地的,未來可能也會有出事倒下的!中國幕墻網ALwindoor.com根據總體情況的分析來看,在整體去化承壓之下,對于房地產企業而言,下半年把握市場窗口期“促銷售、抓回款”仍是重要目標。

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